Wie viel Kredit kann ich mir leisten? So lässt sich das eigene Budget realistisch berechnen

Das Traumhaus ist gefunden, die Wohnung sieht auf den Fotos verdächtig perfekt aus und plötzlich steht eine Zahl im Raum, die im normalen Alltag eher selten vorkommt: 450.000 Euro. Oder 600.000. Vielleicht noch deutlich mehr. Spätestens dann stellt sich die entscheidende Frage: Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Die Antwort darauf ist wichtiger als die Frage, wie viel Kredit eine Bank grundsätzlich vergeben würde. Denn zwischen „finanzierbar“ und „dauerhaft angenehm bezahlbar“ kann ein erheblicher Unterschied liegen.

Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte deshalb nicht mit dem maximal möglichen Darlehen beginnen, sondern mit dem eigenen Haushalt. Wie hoch ist das Nettoeinkommen? Welche Ausgaben fallen jeden Monat an? Wie viel Geld soll auch nach dem Hauskauf noch für Urlaub, Auto, Freizeit, Reparaturen oder unerwartete Ausgaben verfügbar sein? Wie viel Eigenkapital steht tatsächlich bereit? Erst danach lässt sich sinnvoll berechnen, wie hoch die monatliche Rate und damit die mögliche Kreditsumme sein dürfen.

Hinzu kommen Zins, Tilgung, Laufzeit, Kaufnebenkosten und die Unterschiede zwischen Deutschland, Österreich und der Schweiz. Ein guter Budgetrechner kann für eine erste Orientierung hilfreich sein. Die entscheidende Berechnung sollte jedoch immer die persönliche finanzielle Situation berücksichtigen.

Inhaltsverzeichnis

Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Die wichtigste Rechnung beginnt beim Einkommen

Wer herausfinden möchte, welcher Kredit realistisch ist, braucht zunächst eine ehrliche Haushaltsrechnung. Dabei werden sämtliche regelmäßigen Einnahmen den laufenden Ausgaben gegenübergestellt.

Das klingt banal, ist aber der entscheidende Schritt. Die mögliche Kreditrate ergibt sich nämlich nicht allein aus dem Einkommen. Zwei Haushalte mit jeweils 5.000 Euro Nettoeinkommen können völlig unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten haben. Der eine benötigt zwei Autos, unterstützt Angehörige und hat hohe laufende Versicherungs- und Betreuungskosten. Der andere lebt vergleichsweise günstig.

Für die Haushaltsrechnung zählen beispielsweise:

regelmäßiges Nettoeinkommen
bestehende Kredite und Leasingraten
Versicherungen
Lebenshaltungskosten
Auto und Mobilität
Kinderbetreuung und Unterhalt
Abonnements und Freizeit
Rücklagen
zukünftige Kosten der Immobilie

Nach Abzug dieser Positionen zeigt sich das frei verfügbare Einkommen. Davon sollte jedoch nicht jeder Euro in eine Kreditrate fließen. Ein ausreichend großer finanzieller Puffer ist notwendig, damit eine kaputte Heizung, ein neues Auto oder einige Monate mit geringerem Einkommen nicht sofort die gesamte Finanzierung ins Wanken bringen.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht nur: „Wie viel Kredit bekomme ich?“, sondern: Wie viel kann ich monatlich für einen Kredit bezahlen, ohne meinen finanziellen Spielraum unnötig einzuschränken?

Wie hoch darf die monatliche Kreditrate sein?

Eine häufig verwendete Faustformel lautet, dass die Kreditrate ungefähr 30 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Auch die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass viele Banken in Deutschland mit einer Größenordnung von maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens arbeiten. Gleichzeitig empfiehlt sie, nicht ausschließlich eine solche Prozentregel zu verwenden, sondern Einnahmen und tatsächliche Ausgaben individuell gegenüberzustellen.

Bei 4.000 Euro Nettoeinkommen ergäben sich beispielsweise:

30 Prozent: 1.200 Euro monatliche Kreditrate
35 Prozent: 1.400 Euro monatliche Kreditrate
40 Prozent: 1.600 Euro monatliche Kreditrate

Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass 1.600 Euro die ideale Monatsrate sind. Wer bereits hohe Fixkosten hat oder nach dem Immobilienkauf zusätzlich Rücklagen für Reparaturen bilden muss, fährt möglicherweise mit 1.300 oder 1.400 Euro deutlich entspannter.

Je höher die monatliche Belastung im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen ausfällt, desto weniger Spielraum bleibt bei unerwarteten Veränderungen.

Vom Einkommen zur Kreditsumme: Wie lässt sich der Kredit berechnen?

Ist die maximale Monatsrate bekannt, lässt sich daraus ungefähr ermitteln, wie hoch das Darlehen ausfallen kann. Entscheidend sind dabei vor allem drei Faktoren:

Zinssatz
Tilgung beziehungsweise gewünschte Rückzahlungsdauer
Laufzeit

Wer beispielsweise monatlich 1.600 Euro einsetzen kann, hat jährlich 19.200 Euro für Zins und Tilgung zur Verfügung.

Bei einer klassischen deutschen Baufinanzierung mit beispielsweise 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich überschlägig:

19.200 Euro ÷ 5,5 Prozent = rund 349.000 Euro Darlehen.

Diese Berechnung ist bewusst vereinfacht. Bei einem vollständig innerhalb von 30 Jahren zurückgezahlten Annuitätendarlehen und einem Zinssatz von 3,5 Prozent läge eine monatliche Rate von 1.600 Euro ungefähr in einer ähnlichen Größenordnung von rund 350.000 Euro Kredit.

Schon kleine Änderungen beim Zinssatz verändern das Ergebnis deutlich. Wer dieselbe Kreditrate bei höheren Zinsen bezahlen muss, kann sich einen geringeren Kredit leisten.

Tabelle: Wie stark beeinflusst der Zins die mögliche Kreditsumme?

Die folgende vereinfachte Beispielrechnung zeigt, welche Kreditsumme bei einer monatlichen Rate von 1.500 Euro und vollständiger Rückzahlung innerhalb von 30 Jahren ungefähr möglich wäre.

Effektiver Zinssatz	Monatsrate	Laufzeit	Ungefähre Kreditsumme
2,5 %	1.500 €	30 Jahre	ca. 380.000 €
3,5 %	1.500 €	30 Jahre	ca. 334.000 €
4,5 %	1.500 €	30 Jahre	ca. 296.000 €
5,5 %	1.500 €	30 Jahre	ca. 264.000 €

Die Zahlen zeigen, weshalb Bauzinsen beim Kauf von Haus oder Wohnung eine so große Rolle spielen. Steigt der Zins, bleiben bei gleicher Rate weniger Mittel zur Tilgung des eigentlichen Kredits übrig. Dadurch sinkt die finanzierbare Kreditsumme deutlich.

Ein niedriger Zinssatz bedeutet deshalb nicht nur geringere Zinskosten. Bei identischer monatlicher Belastung kann damit auch ein höherer Kaufpreis finanziert werden.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Suchfrage „Haus kann ich mir leisten“ wird häufig mit einer sehr simplen Einkommensformel beantwortet. Solche Regeln können eine grobe Orientierung liefern, ersetzen jedoch keine Haushaltsrechnung.

Entscheidend ist:

Maximaler Immobilienpreis = verfügbares Eigenkapital + finanzierbarer Kredit abzüglich beziehungsweise unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten.

Ein Beispiel:

Ein Haushalt verfügt über 100.000 Euro Eigenkapital. Die langfristig tragbare monatliche Kreditrate beträgt 1.600 Euro. Daraus ergibt sich abhängig von Zinssatz und Laufzeit beispielsweise ein mögliches Immobiliendarlehen von rund 350.000 Euro.

Rechnerisch wären damit 450.000 Euro Kapital vorhanden.

Doch eine Immobilie maximal kosten darf nicht automatisch 450.000 Euro. Vom Eigenkapital müssen zunächst die Kaufnebenkosten bezahlt werden. Erst der verbleibende Betrag kann als Eigenkapital in die Finanzierung des eigentlichen Kaufpreises eingehen.

Genau an diesem Punkt überschätzen viele Kaufinteressenten ihr Budget.

Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtkosten

Beim Immobilienkauf entstehen neben dem Kaufpreis weitere Kosten. Dazu gehören je nach Land und Region beispielsweise:

Grunderwerbsteuer oder vergleichbare Abgaben
Notar- und Grundbuchkosten
Maklerkosten
Kosten für die Kreditbesicherung
Gutachten oder Bewertungen
mögliche Sanierungs- und Renovierungskosten

Diese Nebenkosten müssen bei der Frage „Wie viel darf die Immobilie kosten?“ unbedingt berücksichtigt werden.

Beim Kauf einer Immobilie für 400.000 Euro können einige Prozent zusätzliche Kosten schnell mehrere Zehntausend Euro ausmachen.

Gerade deshalb sollte ein Budgetrechner für Baufinanzierungen nicht nur den Kaufpreis einer Immobilie berücksichtigen, sondern möglichst die gesamten Erwerbskosten.

Eigenkapital: Mehr ist meistens besser

Eigenkapital ist einer der wichtigsten Faktoren einer Immobilienfinanzierung. Es reduziert das benötigte Darlehen und häufig auch das Risiko für die Bank. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto kleiner wird die Kreditsumme. Dadurch sinken normalerweise auch die Zinskosten und die monatliche Belastung. Zudem kann ein hoher Eigenkapitalanteil die angebotene Kondition verbessern. Banken beurteilen nicht nur die Bonität des Kunden, sondern auch das Verhältnis zwischen Darlehen und Wert der Immobilie.

Vereinfacht gesagt: Je höher der Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert, desto größer ist das Risiko des Kreditgebers.

Deshalb gilt häufig: Mehr Eigenkapital, niedrigere Beleihung und gute Bonität können zu günstigeren Finanzierungskonditionen führen. Vereinfacht formuliert: Je geringer das Kreditrisiko für die Bank, desto günstiger ist der Kredit häufig.

Eine pauschale Aussage wie „20 Prozent des Kaufpreises müssen immer aus Eigenkapital bestehen“ ist für den gesamten deutschsprachigen Raum allerdings nicht korrekt. Gerade hier unterscheiden sich Deutschland, Österreich und die Schweiz.

Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Deutschland, Österreich und Schweiz im Vergleich

Deutschland: Haushaltsrechnung statt fixer gesetzlicher 40-Prozent-Grenze

In Deutschland existiert für private Immobilienkredite keine allgemeine gesetzliche Vorgabe, nach der die monatliche Kreditrate grundsätzlich höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen darf.

Banken führen eine Kreditwürdigkeitsprüfung durch und betrachten unter anderem Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital, weitere Verpflichtungen, Sicherheiten und Bonität.

In der Praxis wird die 40-Prozent-Regel dennoch häufig als Orientierung verwendet. Die Verbraucherzentrale nennt sie ausdrücklich als verbreitete Faustformel bei Banken. Noch interessanter sind aktuelle Daten der Deutschen Bundesbank: Im ersten Halbjahr 2025 betrug der Schuldendienst bei neu abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen durchschnittlich rund 31 Prozent des verfügbaren Einkommens. Bei etwa 16 Prozent des Neugeschäfts lag er über 40 Prozent. Gleichzeitig brachten Haushalte im Durchschnitt etwas mehr als ein Fünftel Eigenkapital in neue Wohnimmobilienfinanzierungen ein.

Beim Kaufpreis müssen außerdem die deutschen Kaufnebenkosten bedacht werden. Besonders wichtig ist die Grunderwerbsteuer. Sie unterscheidet sich je nach Bundesland. Im Jahr 2026 reicht der Satz von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Bundesländern. Dadurch kann dieselbe Immobilie allein aufgrund ihres Standorts Tausende Euro mehr oder weniger an Nebenkosten verursachen.

Wer wissen möchte, welche Immobilie er sich leisten kann, sollte deshalb das konkrete Bundesland in die Berechnung einbeziehen.

Österreich: 90, 40 und 35 bleiben wichtige Richtwerte

In Österreich war die Kreditvergabe mehrere Jahre stärker formal geregelt. Die sogenannte KIM-V galt von August 2022 bis zum 30. Juni 2025.

Die Verordnung selbst ist inzwischen ausgelaufen. Die österreichische Finanzmarktaufsicht FMA betrachtet jedoch weiterhin drei Kriterien als wesentliche Maßstäbe einer soliden Wohnimmobilienfinanzierung:

Beleihungsquote grundsätzlich maximal 90 Prozent
jährlicher Schuldendienst grundsätzlich maximal 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens
Laufzeit grundsätzlich maximal 35 Jahre

Diese Kriterien sollen grundsätzlich bei mindestens 80 Prozent des neu vergebenen Kreditvolumens eingehalten werden. Banken können unter bestimmten Voraussetzungen eigene Vergabestandards anwenden. Es handelt sich damit nicht mehr um dieselbe starre Rechtslage wie während der KIM-V.

Für einen österreichischen Haushalt mit 4.000 Euro durchschnittlichem Nettoeinkommen würde die 40-Prozent-Orientierung beispielsweise einer Kreditbelastung von 1.600 Euro entsprechen.

Beim Kauf fallen in Österreich ebenfalls erhebliche Nebenkosten an. Die Grunderwerbsteuer beträgt bei einem üblichen entgeltlichen Immobilienkauf grundsätzlich 3,5 Prozent. Zusätzlich ist unter anderem die Eintragung ins Grundbuch zu berücksichtigen.

Schweiz: Hoher Eigenkapitalbedarf und strenge Tragbarkeitsrechnung

Die Schweiz unterscheidet sich deutlicher von Deutschland und Österreich.

Für selbst genutztes Wohneigentum werden in der Praxis grundsätzlich mindestens 20 Prozent Eigenmittel verlangt. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswertes müssen aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der beruflichen Vorsorge kommen. Die von der FINMA anerkannten Selbstregulierungsregeln der Schweizerischen Bankiervereinigung sehen außerdem vor, dass die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert wird.

Besonders interessant ist die Tragbarkeitsrechnung. Schweizer Banken rechnen häufig nicht einfach mit dem aktuellen Hypothekenzins. Stattdessen wird ein kalkulatorischer Zinssatz von etwa 4,5 bis 5 Prozent angenommen.

Zusätzlich werden Amortisation und Unterhaltskosten berücksichtigt. Die daraus entstehenden jährlichen Kosten sollen typischerweise nicht mehr als rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Das bedeutet: Ein Kredit kann trotz aktuell deutlich niedrigerem tatsächlichem Zins abgelehnt werden, wenn er unter einem kalkulatorischen Zins von etwa 5 Prozent nicht tragbar wäre.

Auch die Erwerbsnebenkosten unterscheiden sich. Statt einer einheitlichen deutschen Grunderwerbsteuer gibt es kantonal unterschiedliche Handänderungssteuern oder Gebühren. Laut dem offiziellen Schweizer Informationsportal ch.ch liegen entsprechende Handänderungssteuern, soweit sie erhoben werden, ungefähr zwischen 1 und 3,3 Prozent des Kaufpreises.

Was sagen Studien über sichere Immobilienkredite?

Dass Einkommen, Eigenkapital und Beleihung nicht nur bürokratische Kennzahlen sind, zeigen wissenschaftliche Untersuchungen.

Eine Studie der Europäischen Zentralbank untersuchte Kreditdaten aus acht Ländern des Euroraums. Dabei zeigte sich, dass die Vergabestandards einen deutlichen Einfluss auf die Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls haben. Besonders relevant waren das Verhältnis des Kredits zum Immobilienwert, das Verhältnis von Kredit zu Einkommen, die ursprüngliche Laufzeit sowie der Beschäftigungsstatus der Kreditnehmer.

Auch die Deutsche Bundesbank sieht hohe Schuldendienstquoten kritisch. Ihr Finanzstabilitätsbericht weist darauf hin, dass Kreditnehmer mit einem Schuldendienst von mehr als 40 Prozent des verfügbaren Einkommens bei einer Verschlechterung ihrer wirtschaftlichen Situation stärker gefährdet sind, Schwierigkeiten mit der Rückzahlung zu bekommen.

Die entscheidende Erkenntnis daraus ist recht simpel: Nicht die maximal mögliche Finanzierung sollte das Ziel sein, sondern eine Finanzierung, die auch unter weniger perfekten Bedingungen funktioniert.

Warum ein finanzieller Puffer wichtiger ist als der letzte Quadratmeter

Eine Finanzierung läuft häufig über Jahrzehnte. In dieser Zeit verändert sich das Leben. Ein Einkommen kann zeitweise sinken. Kinder verändern die Haushaltskosten. Ein Auto muss ersetzt werden. Eine Heizung fällt aus. Das Dach braucht eine Reparatur. Eine berufliche Auszeit wird notwendig.

Deshalb ist es riskant, das komplette verfügbare Einkommen bis auf den letzten Euro für die Finanzierung einzuplanen. Besonders beim Eigenheim entstehen Kosten, die Mieter teilweise nicht direkt wahrnehmen. Reparaturen, Instandhaltung und Modernisierungen müssen langfristig selbst bezahlt werden. Ein Puffer sollte deshalb aus zwei Ebenen bestehen: einer kurzfristig verfügbaren Geldreserve und monatlichem finanziellen Spielraum.

Wer beispielsweise nach allen Fixkosten und der Kreditrate nur noch 100 Euro übrig hat, besitzt rechnerisch vielleicht eine finanzierbare Immobilie. Praktisch ist diese Finanzierung jedoch extrem empfindlich.

Wie funktioniert ein Budgetrechner?

Ein digitaler Budgetrechner ermittelt anhand von Einkommen, Eigenkapital, Zinssatz, Laufzeit und gewünschter Rate einen möglichen Kaufpreis oder Kreditbetrag. Damit lässt sich das Budget berechnen, bevor überhaupt konkrete Immobilien besichtigt werden.

Ein guter Rechner beantwortet beispielsweise:

Welche Kreditrate kann ich mir leisten?
Wie hoch könnte mein Kredit sein?
Wie viel darf eine Immobilie kosten?
Welchen Kaufpreis kann ich mit meinem Eigenkapital finanzieren?

Damit funktioniert der Budgetrechner ganz einfach als erste Orientierung. Er ersetzt allerdings keine vollständige Kreditprüfung. Denn die Frage „Wie funktioniert der Budgetrechner?“ ist nur die eine Hälfte. Mindestens genauso wichtig ist die Frage, welche Annahmen darin stecken. Wird mit 30, 35 oder 40 Prozent des Einkommens gerechnet? Sind Kaufnebenkosten berücksichtigt? Gibt es einen finanziellen Puffer? Welcher Zins wird angenommen? Wer wissen möchte, welche Immobilie maximal kosten darf, sollte deshalb verschiedene Szenarien durchspielen.

Kauf oder Bau: Warum beim Neubau zusätzliche Reserven notwendig sind

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie unterscheiden sich die Risiken erheblich. Bei einer bestehenden Immobilie ist der Kaufpreis vergleichsweise klar. Trotzdem können Sanierungen hinzukommen.

Beim Bau einer Immobilie bestehen zusätzliche Unsicherheiten. Erdarbeiten können teurer werden als geplant, Materialien verändern sich im Preis oder Sonderwünsche kommen während der Bauphase hinzu. Auch Außenanlagen, Küche, Beleuchtung oder Anschlusskosten werden bei der ersten Kalkulation gerne unterschätzt. Besonders kompliziert kann eine Finanzierung werden, wenn Bauland und Immobilie zusammen betrachtet werden müssen.

Wer den Kauf oder Bau einer Immobilie plant, sollte deshalb nicht nur den offiziellen Baupreis finanzieren können. Ein zusätzlicher Reservebetrag schützt davor, jede Kostenüberschreitung über einen teuren Nachfinanzierungskredit bezahlen zu müssen.

Kreditlaufzeit: Kleine Rate oder schneller schuldenfrei?

Eine lange Laufzeit reduziert normalerweise die monatliche Belastung. Gleichzeitig bleibt das Darlehen länger bestehen.

Eine kurze Laufzeit führt dagegen zu einer höheren Kreditrate, reduziert aber häufig die gesamten Zinskosten.

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Alter, persönlichem Sicherheitsbedürfnis und der übrigen Vermögensplanung ab.

Gerade bei einer Immobilienfinanzierung sollte zudem betrachtet werden, wie hoch die Restschuld am Ende einer Zinsbindung ist. Ein niedriger Anfangszins hilft wenig, wenn kaum getilgt wird und nach zehn oder fünfzehn Jahren ein großer Betrag zu erheblich höheren Zinsen refinanziert werden muss.

Der Zins bestimmt somit die aktuellen Kosten, die Tilgung entscheidet wesentlich darüber, wie schnell der Kredit zurückgezahlt wird.

Bonität entscheidet mit über die Finanzierung

Selbst wenn die Haushaltsrechnung einen Kredit zulässt, bedeutet das nicht, dass jede Bank dieselbe Kreditsumme anbietet.

Zur Bonitätsprüfung gehören je nach Land und Institut beispielsweise:

Einkommen und Beschäftigungssituation
bestehende Schulden
bisheriges Zahlungsverhalten
Eigenkapital
Alter
Haushaltsgröße
Immobilienwert und Beleihung
Stabilität des verfügbaren Einkommens

Nachhaltig hohes Einkommen aus einem stabilen Beschäftigungsverhältnis wird häufig anders bewertet als stark schwankende Einkünfte. Bei Selbstständigen betrachten Banken meist mehrere Geschäftsjahre. Auch deshalb kann die Antwort auf „Welchen Kredit kann ich mir leisten?“ von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen.

Die beste Kondition ist außerdem nicht automatisch das Angebot mit dem niedrigsten nominalen Zinssatz. Sondertilgungen, Zinsbindung, Flexibilität der Rate, Gebühren und Bedingungen bei einer vorzeitigen Rückzahlung können ebenfalls wichtig sein.

Wie lässt sich der Kaufpreis der Immobilie realistisch ermitteln?

Wer bereits weiß, welche monatliche Rate tragbar ist und wie viel Eigenkapital vorhanden ist, kann das maximal sinnvolle Budget schrittweise bestimmen.

Ein vereinfachtes Vorgehen lautet:

Schritt 1: Haushaltsüberschuss ermitteln.
Schritt 2: Sicherheitsreserve abziehen.
Schritt 3: Maximale Kreditrate bestimmen.
Schritt 4: Mit realistischem Zinssatz und gewünschter Laufzeit die Kreditsumme berechnen.
Schritt 5: Verfügbares Eigenkapital ergänzen.
Schritt 6: Kaufnebenkosten vom Gesamtbudget berücksichtigen beziehungsweise abziehen.

So lässt sich der Kaufpreis der Immobilie wesentlich realistischer bestimmen als mit einer einfachen Einkommensformel.

Wer beispielsweise 80.000 Euro Eigenkapital besitzt, sollte nicht automatisch den kompletten Betrag als Eigenkapital in die Finanzierung stecken. Eine Liquiditätsreserve kann wichtiger sein als die letzten 10.000 Euro weniger Kredit.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Drei Szenarien durchrechnen

Eine besonders hilfreiche Methode ist eine Szenariorechnung.

Szenario 1: Normalfall

Die Finanzierung wird mit dem aktuell angebotenen Zinssatz, dem bestehenden Einkommen und den erwarteten Ausgaben kalkuliert.

Szenario 2: Höhere Kosten

Zusätzlich werden höhere Energie-, Mobilitäts- und Instandhaltungskosten angenommen.

Szenario 3: Stressszenario

Die Finanzierung wird beispielsweise mit höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung oder einem vorübergehend geringeren Haushaltseinkommen gerechnet. Bleibt die Immobilie auch unter Szenario zwei und drei tragbar, ist die Finanzierung wesentlich robuster.

Gerade die Frage „Wie viel Kredit kann ich mir leisten?“ sollte deshalb nicht mit einem einzigen perfekten Rechenmodell beantwortet werden. Das Leben hält sich selten exakt an Excel-Tabellen.

Häufig gestellte Fragen zu „Wie viel Kredit kann ich mir leisten?“

Wie viel Kredit kann ich mir bei 3.000 Euro netto leisten?

Eine verbreitete Faustformel würde bei 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens eine monatliche Kreditrate zwischen ungefähr 900 und 1.200 Euro ergeben. Wie hoch der daraus finanzierbare Kredit tatsächlich ist, hängt vom Zinssatz und der Laufzeit ab. Bei 3,5 Prozent Zins und vollständiger Rückzahlung über 30 Jahre entspräche eine Rate von 1.200 Euro überschlägig einer Kreditsumme von rund 267.000 Euro. Ob diese Belastung sinnvoll ist, hängt jedoch von den übrigen Lebenshaltungskosten und finanziellen Verpflichtungen ab.

Sollte das gesamte Eigenkapital beim Immobilienkauf eingesetzt werden?

Nicht unbedingt. Mehr Eigenkapital reduziert zwar Kredit und Zinskosten, trotzdem sollte ein ausreichend großer finanzieller Puffer verfügbar bleiben. Nach dem Kauf können Renovierung, Möbel, Auto, Heizung oder andere ungeplante Ausgaben anfallen. Wer sämtliches frei verfügbares Vermögen in die Immobilie steckt, kann trotz niedriger Kreditschuld kurzfristig in Liquiditätsprobleme geraten.

Wie verändern Sondertilgungen die Finanzierung?

Sondertilgungen reduzieren die Restschuld zusätzlich zur normalen Kreditrate. Dadurch sinken zukünftige Zinskosten und die Finanzierung kann früher abgeschlossen sein. Besonders bei langen Laufzeiten kann das einen erheblichen Unterschied machen. Vor Vertragsabschluss lohnt sich deshalb ein Blick darauf, welche kostenlosen Sondertilgungsmöglichkeiten angeboten werden und ob die monatliche Tilgung später angepasst werden kann.

Was passiert, wenn die Immobilie weniger wert ist als der offene Kredit?

Dann entsteht eine sogenannte Unterdeckung. Relevant wird sie vor allem, wenn die Immobilie verkauft werden muss. Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen, bleibt trotz Verkauf eine Restschuld bestehen. Ein größerer Eigenkapitalanteil verringert dieses Risiko. Genau deshalb achten Banken beim Kauf einer Immobilie stark auf das Verhältnis zwischen Kredit und Wert der Immobilie.

Fazit: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Die richtige Antwort auf die Frage „Wie viel Kredit kann ich mir leisten?“ beginnt nicht beim maximalen Kreditangebot der Bank, sondern bei der eigenen finanziellen Situation. Entscheidend sind Nettoeinkommen, laufende Ausgaben, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Zinssatz, Tilgung und Laufzeit. Eine monatliche Kreditrate von ungefähr 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens kann im deutschen und österreichischen Kontext eine brauchbare erste Orientierung liefern. Sie ist aber kein Ersatz für eine individuelle Haushaltsrechnung.

Beim Kauf von Haus oder Wohnung sollte außerdem ein ausreichender Puffer vorhanden sein. Eine Immobilie zu finanzieren bedeutet schließlich nicht nur, jeden Monat die Kreditrate überweisen zu können. Auch Reparaturen, Instandhaltung, Versicherungen und unerwartete Lebensereignisse müssen bezahlbar bleiben.

Die Unterschiede zwischen Deutschland, Österreich und der Schweiz sind dabei erheblich. Deutschland arbeitet stärker mit individueller Kreditwürdigkeitsprüfung und bankinternen Regeln. Österreich orientiert sich auch nach dem Ende der KIM-V weiterhin an den Richtwerten von 90 Prozent Beleihung, 40 Prozent Schuldendienst und maximal 35 Jahren Laufzeit. Die Schweiz verlangt typischerweise mindestens 20 Prozent Eigenmittel und verwendet für die Tragbarkeit einen bewusst hohen kalkulatorischen Zinssatz.

Ein Budgetrechner kann deshalb einen guten Ausgangspunkt liefern. Die wirklich wichtige Zahl ist jedoch nicht die maximal mögliche Finanzierung. Es ist die Kreditsumme, bei der auch nach der monatlichen Rate noch genügend finanzieller Spielraum für das Leben übrig bleibt.

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